11월19일(월) 경제지표스토리텔링: 주택가격과 금리, 가계소득

11월19일(월) 경제지표스토리텔링, 미국 주택가격과 금리, 가계소득에 대한 내용을 공유합니다.

위 자료는 파란선의 미국 중위수 가정의 소득과 빨간선의 미국 주택가격을 나타낸 것입니다.

2000년대 초반은 세계경제의 호경기 기간으로 각 가정의 소득이 증가하며 미국 중산층은 뒷마당이 있는 자기 집을 사고 그 집의 차고에 자기 차를 주차하는 소박한 꿈을 실현할 수 있는 그러한 시기였고 이러한 사회분위기에 발맞추어 미국 클린턴 정부도‘1조달러 주택금융자금 지원사업’을 통해 미국 중산층의 지지를 다지게 됩니다. 

위의 빨간선인 미국의 주택가격은 2000년대 초부터 상승중인데 이 시기에 부시정권도 1조달러 주택금융자금 지원사업을 통해 중산층 가정이 보다 쉽게 자가를 소유할 수 있는 정책을 운용한 바 있기에 2000년대 초반 미국의 주택금융자금 지원정책의 규모는 2조달러에 이르게 됩니다.

그러나 2007년 초 위 자료에서 파란선으로 나타낸 미국 중위수 가정의 소득증가세가 Peak을 이루며 감소세로 전환되면서 빨간선인 주택가격도 급락을 시작합니다.

*11월19일(월) 경제지표스토리텔링에 대한 추가 내용은 하기 링크를 참고하세요

투자심리가 철저히 배제된 숫자로 표현된 경제지표의 스토리가 있는 곳, 경제지표스토리텔링

대한민국의 금리, 통화량, 주택가격의 방향성

'높은 이상, 바른 정신, 굳센 의지, 넓은 가슴, 깊은 지식'

반갑습니다. 오늘은 대한민국의 금리, 통화량, 주택가격의 방향성에 대한 분석 내용을 공유합니다.

상기 그림은 파란선의 미국10년만기채권금리와 빨간선의 미국주택가격지수를 나타낸 것입니다.

빨간선의 주택가격이 상승하는 시기에 금리는 하락함을 확인할 수 있고, 이는 중앙은행이 시중 우량채권매수를 통해 통화량을 공급하는 과정에서 채권가격의 상승과 채권금리의 하락현상이 발생하는 것입니다. 부동산경기는 풍부한 시중통화량을 전제조건으로 하기에 부동산호경기는 낮은 금리조건이 필요하죠.

위의 그림은 빨간선의 대한민국주택가격지수와 보라색선의 대한민국10년만기채권금리를 나타낸 것입니다. 

앞서 살펴본 미국의 사례와 같이 금리가 하락하는 기간에 유동성을 근간으로 부동산지수의 상승이 나타나고 있습니다. 그런데 2012년 이후 2016년경까지 금리가 낮아졌음에도 불구하고 부동산지수는 상승하지 않고 옆으로 횡보하고 있습니다.

그러면 여기서 우리는 향후 대한민국 부동산지수의 방향성을 알 수 있겠죠? 

위의 그림은 파란선의 대한민국주택가격지수와 빨간선의 대한민국통화량을 나타낸 것입니다.

앞서 살펴본 대한민국의 주택가격지수가 2012년 이후 금리가 하락함에도 불구하고 상승하지 못하고 횡보하는 현상을 위의 그림이 설명해주고 있습니다.

자본주의에서 목돈이 들어가는 것이 크게 두 가지가 있죠? 하나는 기업들이 공장을 짓거나 제조기계 등을 설치하는 설비투자에 대한 것이고, 다른 하나는 부동산입니다. 

부동산은 건설업, 해운업, 조선업, 철강금속, 비철금속 등 연계된 많은 산업들의 연쇄적인 상승경기를 야기하기에 설비투자의 호경기보다 세계경제에 대한 파급력이 더 큽니다.

본론으로 돌아가서, 대한민국의 주택가격지수가 상승을 만들기 위해서는 빨간선인 통화량의 전년대비증감률이 30%이상 충분히 공급되어야 합니다.

그러나 2007년말 국제금융위기 시기에 통화량을 증가시켰기는 하지만 부동산경기의 상승 시점이 되는 30% 수준까지 증가시키지 못합니다.

통화량의 전년대비 30%이상 증가한다는 것의 의미는 시중에 통화가 충분히 공급됐다는 것이고 풍부한 시중통화가 부동산경기가 상승하기에 충분하다는 것을 의미합니다. 

그런데 대한민국은 미국부동산경기가 대표하는 세계부동산경기가 호경기를 진행하고 있는데 반해 정권교체등의 어수선한 상황으로 인해 이러한 부동산호경기의 제대로 된 출발을 못하고 멈칫멈칫 거리는 횡보세를 나타내고 있습니다.

시중통화량이 충분하지 못하면 통화의 유통속도가 감소하게 되는데, 쉽게 말해 일정 수준의 시중통화량이 공급되지 못하면 돈이 이곳저것을 돌면서 경제발전을 촉진시키지 못하게 됩니다. 

따라서 “경제를 활성화시키기 위해 이전보다 시중통화량을 늘렸습니다 근데 왜 자꾸 통화량 공급에 대해 문제를 제기합니까?” 라고 말한다면, 바로 이 시중통화량 공급의 임계수준을 놓친 것입니다. 

상세한 추가내용이 필요하다면 주상지 ! (주가를 필히 상승시키는 경제지표) 에서 확인하실 수 있습니다.

여러분의 성장을 돕겠습니다. 당신의 부를 스스로 일구는 곳, 주상지!

금리인상과 주택가격의 관계 Part 2

'높은 이상, 바른 정신, 굳센 의지, 넓은 가슴, 깊은 지식'

반갑습니다. 오늘은 지난시간에 이어 금리와 주택가격의 관계에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

대한민국의 부동산경기 방향성은 어떻게 될까요? 

상기 첫 번째 그림은 대한민국 부동산지수의 전년대비증감률을 나타낸 것입니다. 2007년말 이후 현재까지 증감의 변동성이 줄어들고 있습니다.

세계 부동산경기의 흐름을 파악하기 위해 상기 우측에 있는 2017년 기준 세계 GDP 순위 중 19조, 3,621억 달러로 일위를 차지하고 있는 미국을 기준으로  중장기 국제부동산경기의 흐름을 살펴보도록 합시다.

위 좌측 하단의 그림은 미국의 10년만기국채금리(파란색)와 미국 부동산가격지수(빨간색)를 나타낸 것입니다.  

채권금리가 하락한다는 것은 중앙은행이 시중의 우량채권매입을 증가한다는 것이고 결과적으로 시중통화량은 증가하게 됩니다. 따라서 부동산경기는 목돈이 필요하기에 부동산경기 활성도는 증가하게 됩니다.

위의 그림은 미국 부동산경기지수를 전년대비증감률(빨간색)로 표현한 것입니다.

금리가 하락하는 구간에서 부동산지수는 증가하고 이러한 흐름을 위 그림에서 확인할 수 있습니다.

검은색 박스부분을 보면 금리가 5%수준 이하로 하락하면서 빨간색 부동산지수가 꼭지를 만들정도로 크게 상승을 하죠. 

이후 금리를 5% 이상으로 올리면서 부동산경기지수의 상승을 제한하지만 국제금융위기로 인해 세계경제가 악화되면서 금리를 더 인상하기보다는 인하를 하면서 경기를 부양하기 시작합니다.

부동산지수(빨간선)는 2007년말을 기점으로 전년대비 -18%에 가까운 감소를 나타냈다가 2013년 이후 플러스 상태로 전환됐고 2018년 현재는 약 4%수준을 나타내고 있습니다. 

그러나 현 4%수준은 이전 변동성에서 금리가 감소하는 상황에서 부동산지수의 상승추세의 초입이라는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 대한민국의 부동산경기도 금리를 살펴보면 방향성을 알 수 있겠죠? 

미국의 경우 금리를 5% 이하로 내리면서 2007년말 이후 급격히 위축됐던 부동산경기가 살아나고 있습니다.

위의 그림은 대한민국의 부동산지수(빨간선)와 10년만기국채금리(보라색)를 나타낸 것입니다. 부동산지수의 변동성은 2007년말 이후 상하 변동폭이 잔잔해지며 횡보를 나타내고 있는데, 보라색선인 금리는 2017년 기준으로 2%수준을 나타내고 있습니다.

그러면 세계부동산경기 흐름을 파악했던 대표지표격인 미국의 경제를 통해 힌트를 얻을 수 있겠죠?

당신의 성장을 돕겠습니다. 당신의 부를 스스로 일구는 곳, 주상지 !