금리인상과 주택가격의 관계 Part 2

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반갑습니다. 오늘은 지난시간에 이어 금리와 주택가격의 관계에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

대한민국의 부동산경기 방향성은 어떻게 될까요? 

상기 첫 번째 그림은 대한민국 부동산지수의 전년대비증감률을 나타낸 것입니다. 2007년말 이후 현재까지 증감의 변동성이 줄어들고 있습니다.

세계 부동산경기의 흐름을 파악하기 위해 상기 우측에 있는 2017년 기준 세계 GDP 순위 중 19조, 3,621억 달러로 일위를 차지하고 있는 미국을 기준으로  중장기 국제부동산경기의 흐름을 살펴보도록 합시다.

위 좌측 하단의 그림은 미국의 10년만기국채금리(파란색)와 미국 부동산가격지수(빨간색)를 나타낸 것입니다.  

채권금리가 하락한다는 것은 중앙은행이 시중의 우량채권매입을 증가한다는 것이고 결과적으로 시중통화량은 증가하게 됩니다. 따라서 부동산경기는 목돈이 필요하기에 부동산경기 활성도는 증가하게 됩니다.

위의 그림은 미국 부동산경기지수를 전년대비증감률(빨간색)로 표현한 것입니다.

금리가 하락하는 구간에서 부동산지수는 증가하고 이러한 흐름을 위 그림에서 확인할 수 있습니다.

검은색 박스부분을 보면 금리가 5%수준 이하로 하락하면서 빨간색 부동산지수가 꼭지를 만들정도로 크게 상승을 하죠. 

이후 금리를 5% 이상으로 올리면서 부동산경기지수의 상승을 제한하지만 국제금융위기로 인해 세계경제가 악화되면서 금리를 더 인상하기보다는 인하를 하면서 경기를 부양하기 시작합니다.

부동산지수(빨간선)는 2007년말을 기점으로 전년대비 -18%에 가까운 감소를 나타냈다가 2013년 이후 플러스 상태로 전환됐고 2018년 현재는 약 4%수준을 나타내고 있습니다. 

그러나 현 4%수준은 이전 변동성에서 금리가 감소하는 상황에서 부동산지수의 상승추세의 초입이라는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 대한민국의 부동산경기도 금리를 살펴보면 방향성을 알 수 있겠죠? 

미국의 경우 금리를 5% 이하로 내리면서 2007년말 이후 급격히 위축됐던 부동산경기가 살아나고 있습니다.

위의 그림은 대한민국의 부동산지수(빨간선)와 10년만기국채금리(보라색)를 나타낸 것입니다. 부동산지수의 변동성은 2007년말 이후 상하 변동폭이 잔잔해지며 횡보를 나타내고 있는데, 보라색선인 금리는 2017년 기준으로 2%수준을 나타내고 있습니다.

그러면 세계부동산경기 흐름을 파악했던 대표지표격인 미국의 경제를 통해 힌트를 얻을 수 있겠죠?

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