금리인상과 주택가격의 관계 Part 1

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반갑습니다. 오늘은 금리와 부동산경기가 어떻게 연관되어있는지 살펴보도록 하죠.

상기 그림은 주요 국가들의 주택가격지수를 나타낸 것입니다. 미국, 영국, 독일은 우측의 지표단위를 참고하고, 대한민국, 중국, 일본은 오른쪽 지표단위를 참고하도록 설정했습니다.

우리는 우리나라 주택가격이 많아 올랐느니 버블이라느니 이제 정부의 강력한 부동산규제로 인해 버블이 꺼지면서 부동산시장의 급격한 조정이 나올 것이라는 등 말이 많죠?

그런데 이러한 대한민국 부동산시장보다 더 위에서 움직이는 국가들이 있죠? 미국, 영국, 독일 등 서구열강들입니다. 특히 이들 국가의 부동산지수는 2007년말 국제금융위기이전 Peak를 만든이후 조정을 거쳤다가 다시 상승하고 있습니다. 또한 이들을 통해 중장기국제부동산경기를 쉽게 파악할 수 있죠.

대한민국의 부동산지수를 전년대비증감률로 표현한 것입니다.

2007년말 국제금융위기를 지나면서 상하 변동성이 줄어들고 있습니다. 2007년 이전의 변동성과 비교해서 보면 확연히 변동이 잦아들고 있음을 확인할 수 있습니다.

이러한 변동성이 잦아든다는 것은 뭐죠? 첫째, 2007년 이후 대한민국의 부동산정책이 굉장히 우수한 정책이어서 부동산가격변동이 사라졌다는 것이겠죠?

또는 둘째, 변동성이 잦아들었으니 향후 위든 아래든 방향성을 결정한다는 것이겠죠.

만약 2007년말 이후 대한민국은 정권이 교체되면서 정책방향성도 일부 조정이 있었지만 그러함에도 불구하고 2007년말 이후 현재까지 대한민국의 부동산정책이 매우 우수해서 대한민국의 주택가격지수의 변동성이 줄어든 것이라면 굉장한 축복일 것입니다.

위에 그림은 대한민국의 M1기준 통화량 (파란색)과 대한민국에서 생산한 총 부의 지표인 GDP (빨간색) 를 전년대비증감률로 나타낸 것입니다.

어떻게 보이세요? 대한민국의 GDP는 과거 고도성장기를 비롯하여 2000년 초반까지 전년대비 8%넘는 성장을 기록하는 Peak 가 형성되어왔습니다.

또한 이러한 GDP의 전년대비증감률의 증감은 통화량의 증감의 방향성과 동조됨을 위에 그림을 통해 확인할 수 있습니다.

이는 GDP의 증가, 즉 경제발전을 위해서는 시중통화량이 풍부하고 유통속도가 충분해야 증가하기 때문이죠.

그런데 2007년말 국제금융위기 이후 위 그림에서 파란선인 통화량증감률이 30%수준을 넘어서는 움직임이 사라졌습니다.

위의 그림에서 검은색 네모박스영역을 보면, 통화량증감률이 30%넘어서면 GDP증감률이 8%넘어서는 것을 확인할 수 있습니다. 

그런데 2007년말 이후 현재까지 이러한 통화량증감이 나타나고 있지않죠. 그렇기에 정부의 부동산정책의 우수함으로 인해 주택가격지수의 변동성이 잦아들었다는 것은 신뢰하기 힘들죠.

그렇다면, 대한민국 부동산지수 전년대비증감률의 잦아든 변동성은 위든 아래든 방향성을 곧 결정하게 되겠죠?

다음 시간에는 대한민국의 부동산경기의 방향성에 대해 분석해보도록 하죠.

당신이 성장하도록 돕겠습니다. 당신의 부를 스스로 일구는 곳, 주상지!