금리인상과 주택가격의 관계 Part 1

'높은 이상, 바른 정신, 굳센 의지, 넓은 가슴, 깊은 지식'

반갑습니다. 오늘은 금리와 부동산경기가 어떻게 연관되어있는지 살펴보도록 하죠.

상기 그림은 주요 국가들의 주택가격지수를 나타낸 것입니다. 미국, 영국, 독일은 우측의 지표단위를 참고하고, 대한민국, 중국, 일본은 오른쪽 지표단위를 참고하도록 설정했습니다.

우리는 우리나라 주택가격이 많아 올랐느니 버블이라느니 이제 정부의 강력한 부동산규제로 인해 버블이 꺼지면서 부동산시장의 급격한 조정이 나올 것이라는 등 말이 많죠?

그런데 이러한 대한민국 부동산시장보다 더 위에서 움직이는 국가들이 있죠? 미국, 영국, 독일 등 서구열강들입니다. 특히 이들 국가의 부동산지수는 2007년말 국제금융위기이전 Peak를 만든이후 조정을 거쳤다가 다시 상승하고 있습니다. 또한 이들을 통해 중장기국제부동산경기를 쉽게 파악할 수 있죠.

대한민국의 부동산지수를 전년대비증감률로 표현한 것입니다.

2007년말 국제금융위기를 지나면서 상하 변동성이 줄어들고 있습니다. 2007년 이전의 변동성과 비교해서 보면 확연히 변동이 잦아들고 있음을 확인할 수 있습니다.

이러한 변동성이 잦아든다는 것은 뭐죠? 첫째, 2007년 이후 대한민국의 부동산정책이 굉장히 우수한 정책이어서 부동산가격변동이 사라졌다는 것이겠죠?

또는 둘째, 변동성이 잦아들었으니 향후 위든 아래든 방향성을 결정한다는 것이겠죠.

만약 2007년말 이후 대한민국은 정권이 교체되면서 정책방향성도 일부 조정이 있었지만 그러함에도 불구하고 2007년말 이후 현재까지 대한민국의 부동산정책이 매우 우수해서 대한민국의 주택가격지수의 변동성이 줄어든 것이라면 굉장한 축복일 것입니다.

위에 그림은 대한민국의 M1기준 통화량 (파란색)과 대한민국에서 생산한 총 부의 지표인 GDP (빨간색) 를 전년대비증감률로 나타낸 것입니다.

어떻게 보이세요? 대한민국의 GDP는 과거 고도성장기를 비롯하여 2000년 초반까지 전년대비 8%넘는 성장을 기록하는 Peak 가 형성되어왔습니다.

또한 이러한 GDP의 전년대비증감률의 증감은 통화량의 증감의 방향성과 동조됨을 위에 그림을 통해 확인할 수 있습니다.

이는 GDP의 증가, 즉 경제발전을 위해서는 시중통화량이 풍부하고 유통속도가 충분해야 증가하기 때문이죠.

그런데 2007년말 국제금융위기 이후 위 그림에서 파란선인 통화량증감률이 30%수준을 넘어서는 움직임이 사라졌습니다.

위의 그림에서 검은색 네모박스영역을 보면, 통화량증감률이 30%넘어서면 GDP증감률이 8%넘어서는 것을 확인할 수 있습니다. 

그런데 2007년말 이후 현재까지 이러한 통화량증감이 나타나고 있지않죠. 그렇기에 정부의 부동산정책의 우수함으로 인해 주택가격지수의 변동성이 잦아들었다는 것은 신뢰하기 힘들죠.

그렇다면, 대한민국 부동산지수 전년대비증감률의 잦아든 변동성은 위든 아래든 방향성을 곧 결정하게 되겠죠?

다음 시간에는 대한민국의 부동산경기의 방향성에 대해 분석해보도록 하죠.

당신이 성장하도록 돕겠습니다. 당신의 부를 스스로 일구는 곳, 주상지!

이탈리아가 문제야? 이탈리아 정치불안으로 인한 'EU탈퇴가능성'

'높은 이상, 바른 정신, 굳센 의지, 넓은 가슴, 깊은 지식'

반갑습니다. 오늘은 이탈리아에 대해 살펴보도록 합시다.

이탈리아가 요즘 여러 뉴스를 만들고 있죠? EU탈퇴를 한다, 구제금융을 신청한다는 등 여러 이슈를 만들며 금융시장에 변동성을 야기하고 있습니다.

그러면 우리는 뭐? 주상지의 목표인 스스로 직접 거시경제를 분석하는 능력과 참과 거짓을 구분하는 능력을 통해 이 뉴스를 파헤쳐봅시다.

이러한 소재는 단막극으로 끝내기보다는 두고두고 다시보기 가능한 드라마로 연출될 가능성이 큼니다. 

다시 말해, 파생시장의 수익논리에 따라 잊혀질만하면 다시 등장시키고 스토리를 그럴싸하게 진화시키며 사골탕우리듯 그렇게 사용되는 경우가 많았죠. 

본 내용을 살펴보기 전에 주상지의 뉴스뽀개기 이미지를 새로 만들었으니 한 번 보고 가죠. ^^

뉴스뽀개기 코너는 네이버카페 주상지에서 전체 내용을 확인할 수 있습니다. ^^

자, 본 내용으로 돌아가봅시다.

1990년대 초에 영국은 다른 유럽국가들과 마찬가지로 유럽연계환율제도에 가입 상태였습니다.

1990년대 초 독일이 통일되며, 서독은 동독 경제를 발전시키기 위해 국채발행을 통해 투자자본을 조달했고 이로 인해, 서독의 국채 발행량이 증가했고 이는 채권가격 하락과 금리 상승을 야기했습니다.

유럽연계환율제도 내의 국가들은 경제영향력이 큰 독일과의 연계환율을 유지하기 위해 자국의 금리를 상승시켰습니다.

당시 영국은 경제쇠퇴기로 금리인하를 통한 경기부양을 해야했던 시기임에도 불구하고 금리를 상승시켰고 이로 인해 파운드화. 가치는 상승하게 됩니다.

퀀텀펀드의 조지소로스는 이러한 영국경제의 한계성을 간파하고 결국 영국파운드화는 ‘평가절하’ 될 수 밖에 없다는 사실에 배팅합니다. 

자신의 수중자금을 포함하여 다수의 금융기관과 신용제공에 관한 협약을 맺고 그 날을 준비한 것이죠.

모든 준비를 마친 소로스는 1992년 파운드화 공매도를 시작했고, 영국 영란은행은 파운드화 가치를 유지하기 위해 외환보유고에서 몇 주만에 500억달러를 소진하며 필사적으로 분투했지만 결국 1992년 9월 16일 유럽연계환율제도를 탈퇴하며 자유변동환율제도로 전환하게 됩니다.

이러한 과정에서 급격한 파운드화 가치절하로 인해 수많은 기업들이 도산하며 일시적 경제혼란이 야기됐지만 결과적으로 파운드화 평가절하는 영국경제에 도움이 됐습니다.

➤ 왜 영국이 끝까지 유럽연계환율제도를 유지하려고 했을까?

     경제는 거래로 이루어지는데, 이러한 거래를 위해서는 가치교환의 매개체가 필요하고 이것이 화폐의 역사입니다.

    1800년대 영국을 비롯한 주요 나라들이 자신의 화폐를 금의 보유량에 따라 변동하는 금본위제를 채택했고 이는 거래를 위한 가치교환의 효율성을 위한 것이었습니다.

    이후 세계대전을 겪으며 금본위제는 붕괴됐고 2차 세계대전 후 세계 금보유량의. 80%를 보유한 미국의 달러와 금을 연계하고 타국가들은 자신의 화폐와 달러를 일정 비율로 유지시키는 브레튼우즈체제가 시행됩니다.

브레튼우즈체제도 1970년대에 붕괴되지만 여전히 미국달러는 세계 기축통화 중 

각국 중앙은행의 보유비중이 가장 높은 화폐이고 각국의 화폐는 여전히 달러를 근간으로 합니다.

   이러한 화폐역사의 핵심은 거래의 총집합인 경제의 활성화 및 안정화를 위해 제한된 자국의 화폐체계를 좀 더 큰 바운더리에 소속시키는 것이고 이는 인류가 물물교환을 하게 되는 그 순간부터 적용되온 사실입니다.

   따라서 이탈리아가 정치적인 이유만으로 이러한 화폐체계 진화의 흐름에서 벗어난다는 것은 쉽지않음을 알 수 있습니다.

상기 그림에서 파란선은 독일의 10년만기채권금리를 나타낸 것이고, 빨간선은 영국의 부(wealth)에 대한 지표인 GDP전년대비증감률을 나타낸 것입니다.

이탈리아가 유럽연합을 탈퇴한다는 것은 유럽연계환율제도에서 탈퇴함을 의미하기에 위의 자료가 이를 판단하는 또 하나의 실질적인 기준이 됩니다.

오늘은 지면을 너무 많이 할애했군요. ^^  추가 내용에 대해서는 하기에서 확인하실 수 있습니다.

당신이 스스로 성장할 수 있도록 돕겠습니다. 당신의 부를 스스로 일구는 곳, 주상지!